Im Rahmen einer Vermietungs- oder Verpachtungstätigkeit ist es oft notwendig, regelmäßige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Diese können von kleinen Arbeiten wie beispielsweise das Ausmalen einer Wohnung nach einem Mieterwechsel bis hin zu großen Sanierungen wie beispielsweise dem Austausch von Fenstern, Erneuerung von Elektroleitungen etc. reichen.
Das österreichische Steuerrecht unterscheidet bei diesen Sanierungsarbeiten zwischen Instandhaltungsaufwand und Instandsetzungsaufwand. Eine genaue Beurteilung des Sachverhalts ist hier unerlässlich, da sich die steuerliche Berücksichtigung hier deutlich unterscheidet. Außerdem wird im steuerlichen Sinne unterschieden, ob es sich bei der Vermietung um ein Wohn- oder ein Büro- bzw. Geschäftsgebäude handelt.
Instandhaltungsaufwand:
Bei einem Instandhaltungsaufwand handelt es sich um laufende Reparaturarbeiten, bei denen keine wesentlichen Teile des Gebäudes ausgetauscht werden.
Typische Beispiele hierfür sind:
- Laufende Wartungsarbeiten (Heizungswartung etc.)
- Ausmalen des Objekts
- Reparatur des Dachs, der Fassade, der Türen und Fenster
- Sanierung und Austausch einzelner Fenster und Türe uVm.
Diese Instandhaltungsaufwendungen sind sofort in voller Höhe steuerlich absetzbar, können jedoch auf Antrag auch auf 15 Jahre verteilt werden.
Instandsetzungsaufwand:
Instandsetzungsaufwand liegt dann vor, wenn die Sanierungsarbeiten den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen und die Nutzungsdauer verlängern (idR. Verlängerung über 25%).
In den Einkommensteuerrichtlinien wurde festgelegt, dass ein Instandsetzungsaufwand weiters bei Austausch von mehr als 25% der Fenster, der Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen etc. des Vermietungsobjekts vorliegt. Diese 25% Grenze ist grundsätzlich bezogen auf ein Jahr. Erstreckt sich die Sanierung jedoch über mehrere Jahre, hat eine Gesamtbetrachtung zu erfolgen, sofern von Beginn ein ganzheitliches Sanierungskonzept verfolgt wurde.
Ob eine Sanierungsmaßnahme diese Kriterien erfüllt, muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei ist insbesondere auf die Bezugsgröße des vermieteten Objekts zu achten.
Beispiel:
Wird beispielsweise der Austausch des Warmwasserkessels einer einzelnen vermieteten Wohnung durchgeführt, handelt es sich um Instandsetzungsaufwand. Wird hingegen ein ganzes Zinshaus mit 20 Wohnungen vermietet und darin drei Warmwasserkessel getauscht, liegt Instandhaltungsaufwand vor.
Die steuerliche Behandlung des Instandsetzungsaufwand ist davon abhängig, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Wohn oder Büro- bzw. Geschäftsgebäude handelt.
Bei Wohngebäuden sind Instandsetzungsaufwendungen zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Bei Büro- und Geschäftsgebäuden können diese sofort abgesetzt werden. Eine Verteilung ist ebenfalls zulässig.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung und würden uns über Ihre Kontaktaufnahme freuen.
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